בתמיכת הממשל האמריקאי העיר דטרויט במדינת מישיגן עוברת מהפך ומושכת אליה מוסדות אקדמיים, חברות טכנולוגיה ואוכלוסיה חזקה. רותם רף, מבעלי חברת Rafco, מספר על הישראלים שמחפשים את הלוקיישן הנכון מעבר לים, רוכשים נכסים בעיר בכ-120 אלף דולר – ונהנים מתשואות שמתקרבות ל-12%
כל מי שמחפש נדל"ן להשקעה מכיר את שלושת העקרונות הברזל בחיפוש נכס – לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן. אבל ישנו עקרון נוסף, לא פחות חשוב, שהשנים האחרונות מלמדות כי כדאי מאוד להוסיף למשוואה – הטיימינג. כאשר בוחנים לעומק את שוק הנדל"ן מגלים כי המרוויחים הגדולים הם אלו שידעו לזהות את הזמן הנכון ביותר להיכנס להשקעה.
"ישראלים רבים מזרימים עכשיו כספים לחו"ל. לישראלי הממוצע מסובך מאוד לפתוח חשבון בנק בארה"ב, אבל כאשר הוא רוכש נכס זה יותר פשוט, כיוון שאנחנו עוברים עמו את כל התהליך, כולל פתיחת חשבון הבנק האמריקאי. משקיעים שמתעניינים בשוק הנדל"ן האמריקאי מבינים שדטרויט עוברת מהפך – ונמצאת רגע לפני זינוק מטאורי במחירים", כך מספר רותם רף, מבעלי חברת רפקו, חברה יזמית העוסקת בהשבחת נדל"ן בארה"ב.
"אני עוקב אחר דטרויט מאז 2018 ורואה איזו תנופה יש כאן. כשאני מסתובב אני רואה סביבי בנייה חדשה, הרבה לפטופים בבתי הקפה, הרבה יותר חנויות לצריכה יקרה והרבה יותר אנשים בני 20-40. הממשל האמריקאי סימן את דטרויט כעיר של אקדמיה וטכנולוגיה והעניק הטבות מס משמעותיות לחברות שיעבירו את הפעילות לעיר. אמאזון וגוגל כבר העבירו את הקמפוסים שלהן לפה, והמשמעות היא יותר אוכלוסיה אמידה שמחפשת דיור איכותי. אנשים חושבים שבישראל יש עליית מחירים משמעותית – אבל בדטרויט, העלייה היא דו-ספרתית".
"מתמקדים רק בבתי אבן באזורים מבוקשים"
לצד כל השינויים הללו דטרויט היא עדיין ברת השגה במונחי נדל"ן, בוודאי עבור המשקיעים הישראלים. "אנחנו רוכשים היום בתים בעלות של 50-60 אלף דולר, משקיעים בשיפוץ עוד כ-70 אלף דולר ומביאים את הבית למצב שהתחזוקה שלו תהיה זולה לאורך זמן. כלומר, אנחנו מביאים אותו למצב שבו הוא מחודש לחלוטין ושווה כ-120 אלף דולר. המחיר הזה עדיין זול, ואני יודע את זה כי רק הבנייה של בית חדש עולה כ-250 אלף דולר".
"אנחנו מתמקדים בבתים שניתן לקנות ב-20% מתחת למחיר השוק. אלו בתים שניתן להשכיר ב-1,300 דולר בערך לחודש. אחרי הוצאות – שזה דמי ניהול, ביטוח ומיסי עירייה – המשקיע נשאר עם רווח של כ-1,100 דולר בחודש. זו הכנסה הגבוהה עד פי 4 מהשכרת נכס בישראל במונחי תשואה".
ישראלים רבים חוששים לגלות שהם קנו בזול ומשלמים על כך ביוקר. איך מוודאים שמדובר ברכישה בטוחה?
"יש לנו קווים מנחים ברורים מאוד. אנחנו משקיעים רק בבתי אבן, ולא נכנסים בכלל לרכישה של בתי עץ ובנייה קלה וכו'. אנחנו מתמקדים היכן שהביקוש הגבוה, שזה אומר – קל להשכיר נכסים, וקל למכור אותם.
העניין הנוסף הוא נושא הניהול. משקיע יודע שיש מי שמנהל עבורו את הנכס, ויש לו כתובת כאן בישראל. לצורך העניין מי שגר ברמת גן וקונה נכס בבאר שבע – כאב הראש שלו גדול הרבה יותר, כי הוא צריך כל היום לרוץ לחפש אנשי מקצוע שיטפלו בנכס, לגבות את הכסף מהשוכרים – הכל עליו. לעומת זאת פה יש ניהול נכסים מקצועי, של חברת ניהול מקומית. המשמעות היא שאתה כבעל נכס, לא צריך לעשות כלום. יש פורטל שאליו אתה יכול להיכנס ולוודא שהכל בסדר עם הדייר, אם עשו עבודות תחזוקה, וכן הלאה".
"קונים בית אחד, מבינים מה התשואה - ומקבלים תיאבון"
לסיכום אומר רף: "הישראלים מגלים היום את דטרויט מחדש. לרבים מהלקוחות שלנו יש יותר מבית אחד שרכשו דרכנו. הם אומרים לנו שזו הפנסיה שלהם. הם קונים בית אחד, ואחרי חצי שנה אנחנו כבר עוזרים להם למנף אותו, לקחת משכנתא ולקנות עוד נכסים. כך קורה שישראלים שלא מצליחים או רוצים לקנות דירה אחת בישראל, בגלל המחירים הגבוהים, ההגבלות של הממשלה והמשכנתאות היקרות – מחזיקים כמה נכסים בדטרויט, ויודעים שהעתיד שלהם בטוח כלכלית".
