השקעה בבירת הנדל"ן של העולם, ניו יורק, נראית עכשיו כדאית מתמיד – הביקוש לדירות חדשות בשכונות הטובות של ברוקלין מייצר טרנד עצום של התחדשות עירונית. משקיעים שיצטרפו לקבוצת קורנר – יזמים בעלי ניסיון של 30 שנה בעיר, בפרויקטים של פינוי-בינוי במיקומים אטרקטיביים – ייהנו מהצמיחה האדירה בסטנדרטים שגם תל אביב לא מכירה.
האם יש גבול עליון למחירי הנדל"ן? אם מסתכלים על מה שקורה בשוק הניו-יורקי – כנראה שלא. עם ביקוש ששומר כבר לא מעט שנים על כיוון אחד בלבד – למעלה, המחירים בלב העיר ממשיכים גם הם לזנק; אחרי הכל, בירת התרבות של העולם מושכת אליה בכל שנה מאות אלפי צעירים שנחושים להפוך אותה לביתם, והיא מהווה כתובת אהובה במיוחד עבור העשירים והנוצצים.
"בחמש השנים האחרונות, המחירים בשכונות המערביות של ברוקלין זינקו בכ-70%", מסביר ערן יניב, מנכ"ל הפעילות בישראל של קבוצת הנדל"ן קורנר, הבונה בימים אלה 6 בנייני דירות בברוקלין. החברה כבר רכשה את הקרקעות, הכינה תכניות בניה והשיגה מימון בנקאי וכעת מצרפת אליה עד 35 משקיעים בסכום השקעה מינימלי של 70 אלף דולר – כאשר בחברה צופים כי "בתוך פחות משנתיים, כל הדירות תמכרנה בעסקת אקזיט שתניב למשקיע רווח של בין 24% בתרחיש פסימי של שוק עוצר ואף יורד במחירים – או כ- 40% בתרחיש אופטימי בו המחירים ימשיכו לעלות באותו קצב בשנתיים הקרובות".
"ביקוש עצום לדירות חדשות קטנות ומעוצבות"
עם ניסיון של 30 שנה ביזמות ובנייה בניו יורק, כולל ברוקלין, בקבוצת קורנר החליטו לאחרונה לאפשר למשקיעים בישראל לעבוד מולם ישירות ללא חברות תיווך.. לדברי יניב, "אנחנו בונים בניינים חדשים בשכונות ותיקות – התחדשות עירונית בשיטת פינוי-בינוי. הביקוש בניו יורק לדירות חדשות קטנות ומעוצבות בגימור איכותי הוא עצום".
בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי כספי המשקיעים ביחד עם כספי הבנק המלווה (ליווי פיננסי) יאפשרו את בניית הבניין, כאשר עם תום הבניה, הדירות יימכרו – והמשקיעים והחברה היזמית יחלקו ביניהם את הרווח. "זו עסקה קלה ופשוטה עבור משקיעים – אין קנייה של נכס, דאגה לתחזוקה או לשוכרים – מצטרפים להשקעה בבנייה ונהנים מהרווחים שיושגו עם מכירת הדירות", מסביר יניב.
"הרווחיות בפרויקטים מסוג זה היא גבוהה ומאפשרת למשקיעים להכנס עפ"י תכנית עסקית זהירה היודעת להתמודד עם כל תרחיש שוק שגם בפסימי ביותר ייראו רווחיות של מעל ל-10% בשנה15% בשנה בתרחיש ריאלי – ובמקרה אופטימי ייראו תשואה של אפילו 20% לשנה על ההשקעה – רווח מדהים בזמן קצר מאד". ההבדלים בין התרחישים נובעים מהתחזיות השונות למחירי הדירות בעוד כשנה וחצי, עם סיום הבנייה ומכירת הדירות.
מורידים את הסיכונים למינימום
קורנר מקפידה לצרף אליה משקיעים בשלב בטוח, לאחר שהקרקע כבר נרכשה תכניות הבניה הוגשו, הבנק בדק הכל ואישר הלוואת בניה והסיכונים יורדים למינימום האפשרי.
מקדם ביטחון נוסף בו משתמשים בקורנר הוא הערכת משך הפרויקט: "מהניסיון הרב שלנו, בניית פרויקטים של עד 8 דירות לבניין מסתיימת לפני הזמן ", אומר יניב. "בגלל שאנחנו חברה שמרנית שהולכת על התרחיש הגרוע ביותר הוספנו חצי שנה נוספת לתחזיות – ליתר ביטחון. עבור המשקיעים זה אומר שהתשואה השנתית למשקיע יכולה לעלות עוד בכשליש".
"אנחנו בונים בעיר ניו יורק ובעיקר בברוקלין כבר 30 שנה", מסביר יניב. "עברנו את משבר 2008 בהצלחה, ומי שמכיר אותנו יודע שאנחנו לא לוקחים סיכונים מיותרים – אנחנו מתמקדים באזורי ביקוש גבוהים, ומקפידים על תוכניות עסקיות ריאליות – עם מענה לכל תרחיש אפשרי בשוק", הוא מדגיש.
מוכנים לכל תרחיש
"הביקוש בברוקלין לדירות חדשות, קטנות ומעוצבות הסמוכות לתחנות הסאבוויי למנהטן ממשיך לשבור שיאים, ולא נראה שיעצור בקרוב. גם אם הלא סביר יקרה, ונראה האטה בשוק – יש לנו שני יתרונות משמעותיים: קודם כל, יש לנו קרקעות שרכשנו לפני כמה שנים, כך שגם אם מחירי הדירות ירדו, הפרויקטים עדיין יהיו רווחיים מאוד.
"שנית, שוק הנדל"ן של ניו יורק הוכיח עמידות מלאה כנגד כל סוגי המשברים ועדיין נחשב לשוק שמייצר את היציבות ועליית הערך הטובות ביותר למשקיע לאורך זמן. אני מאמין שרצוי ללכת על בטוח בשוק הנדל"ן המבוקש ביותר בעולם ולא לנסות ולהמר על הלהיט התורן, שעתידו לא ברור", מסכם יניב.
"אנחנו מצרפים אלינו רק משקיעים מביני עניין שאוהבים את הגישה והמקצועיות שלנו. הם נהנים משקיפות מלאה ונגישות לכל מידע הקשור לפרויקט, ומוזמנים לראות את התוכנית העסקית שלנו, לשוחח עם ממליצים – וגם לבקר באתר הבנייה של הפרויקט בחופשה הבאה שלהם".
